北京两居室=塞浦路斯别墅+居留权

盼望着，盼望着，中国人横扫全球不动产的脚步终于踏上欧洲。葡萄牙政府自今年初推出“黄金(1344.00, -6.30, -0.47%)居留”移民政策以来，截至今年9月底，已有超过上千人申请葡萄牙移民，移民申请中来自中国的人数最多，其中来自广州的移民申请占据了很大一部分比重。

欧洲小国购房送居留，最低门槛是希腊，购买住宅不低于25万欧元；塞浦路斯不低于30万欧元；葡萄牙和西班牙都把门槛设在50万欧元……欧洲购房拿居留的门槛在205万~410万元人民币，北上广随便一套市中心两房单位都足以在欧洲购买一栋不错的别墅且可以全家获得居留权。这买卖果真这么划算？为探究欧洲购房移民的真相，本报记者兵分两路到南欧5国——西班牙、葡萄牙、意大利、希腊和塞浦路斯进行实地调查，采访当地官员、律师、地产开发商和中介人士，全方位还原购房获居留的楼市实景。

塞浦路斯、希腊、西班牙、葡萄牙和意大利最近纷纷推出购房送移民的政策，这些曾经骄傲的欧洲国家在遭遇经济危机后对资金极度渴望，于是把坚守的国门打开了一条缝。虽然人家只是开了一条门缝，但已经遍地可见头脑灵活的中国人捷足先登地在这些国家忙活起来，卖房子的、搞移民的，生意早已红红火火地做起来。

记者在塞浦路斯甚至遇到一对烟台来的夫妇，他们已在当地成立房地产开发公司，从购买土地、开发房产到销售和帮助买家申请居留权，方便客户提供一条龙服务。该公司在塞浦路斯开发的项目100%销售给中国人。据记者从欧洲多个中国房产中介了解到，从内地到欧洲的看房团，成交率高达90%以上。一位中介介绍说，很多中国客人都很急切，长途跋涉到了度假村也不休息，而是要直接看房子，看完后成交率有九成以上。因为他们都是抱着移民的目的而来，买房产只是一个步骤而已。

两路记者从9月底到10月中旬之间穿梭欧洲5国采访，所到之处都听到当地人士欢迎中国人购房的溢美之词，从塞浦路斯航班机舱读物的广告、高速公路的广告，都看到在房产广告之下必然带有“办理永久居留”6个字。记者在希腊采访时，雅典当地人士表示，受当地经济危机的影响，光雅典一个城市就积压了3万套新房存量，可是他们对此毫不担心，因为憧憬购房送居留能引来中国人把存货一扫而空。

记者在巴塞罗那采访时，无意中碰到广州某知名留学机构的老板夫妇和一家移民公司老板，这两个组合一个专注做留学，一个是专注澳大利亚移民，本次结伴来“两牙”踩点，现在已初步决定购买某个度假村，再散售给国内的客户。赌王何鸿燊旗下的公司也在葡萄牙开发房地产，产品也主打内地市场，100%卖给中国人。

欧洲购房热之原因

原因一： 传统移民国家门户收紧 欧洲大门敞开

以往，中国人都喜欢在美国、加拿大这些移民国家买房，不过这些国家并没有提供购房送居留的政策。

正当传统移民国家门户收紧之际，向来非移民传统的欧洲敞开大门。在欧债危机之下，诞生“欧猪四国”(葡萄牙、意大利、希腊、西班牙)。这些国家身陷债务危机，经济停滞，急需外来投资拉动经济。在“危难”当头之际，这些国家不约而同地想到用居留权来吸引非欧盟的外国人到该国购买房地产，大部分国家约束必须买一手房，且在居留权延期审查与持有房产息息相关，这也意味着所购买的房产必须长期持有。

塞浦路斯较早推出购房送居留的政策，该国2009年推出购房移民的新政策，至今约有2000宗移民个案，以该国最少购买30万欧元的房产来计算，购房移民政策共为塞浦路斯引来6亿欧元的外来投资，这对欧洲小国来说无疑是一笔大数目。

相比传统移民国家对新移民的严苛要求，欧洲移民政策则宽松许多，只需通过购买一定限额的房产就可全家获得居住身份，这也是对不想坐移民监的国人来说是一大优势。

原因二： 欧洲楼价狂跌 中国人欧洲置业无难度

对于欧洲购房获居留的投资门槛来说，几百万元在几年前对普通中产来说仍是遥不可及，但现在对北上广有两套房的居民来说完全没有问题。

一位参加欧洲看楼团的广州市民李小姐就表示，只要你在广州的珠江新城有一套面积超过120平方米的洋房，就等于可以在葡萄牙置业移民了。此话确实不假。当下，珠江新城的一手房价早已超过4万元/m2，因此，若在该区域有一套超过120平方米的单位，基本上可以套现出400万元以上的现金，拿着这笔钱已经完全可以在葡萄牙买上一套不错的房子并获得全家的居留身份。希腊购房拿居留的门槛更低，只需购买25万欧元以上的物业，相当于205万元人民币，一个珠江新城120平方米的单位，足够两个家庭落户希腊。

近日，有关星巴克在全球各地售价差异的讨论也引起白领的关注。广州杨小姐表示，从名义汇率来看，同一杯星巴克咖啡，在内地要20多元，在美国只需10多元。留在中国消费或投资，人民币购买力受通胀影响日渐贬值；但在国外，人民币升值所体现出的强劲购买力有相对价值。她举例说，以往欧元对人民币曾高至10:1，但现在已跌至8.2:1，同样一笔人民币资金，现在在欧洲的购买力更强。

欧洲房价也与欧元汇率一样持续下跌，目前希腊雅典房价比2010年下跌至50%，当地开发商表示：“现在已经是在成本价售楼，价格不可能再低了。”记者在雅典市中心宪法广场看到一栋8层高的全新住宅，一个129平方米的单位，原来叫卖60万欧元，现在“跳楼”出售价为30万欧元。一位西班牙地产经纪告诉记者，10年前西班牙曾经历一次地产疯狂，后来欧债经济危机爆发后，全国的房地产市场便陷入了一蹶不振的颓势，最极端的例子是一些位于海边的房子至今已跌价超过八成。据当地银行给我们提供的数据，目前西班牙境内大约有过万套房产因为负债而成为银行抵押房，银行从其中拿出1400多套位于大城市的房产正向国际买家兜售。

原因三： 环境教育驱动 为家人寻找一个宜居地方

本报记者在欧洲五国采访时，最深的印象是每天都可以与蓝天白云和鸟语花香为伴，欧洲各国环境比受灰霾和雾霾困扰的北上广大城市要好得多。大部分欧洲国家的自来水可以直接饮用，食物安全是理所当然。记者在欧洲各国碰到的中国人买家，提到在欧洲置业的最大一个原因都是为家人寻找一个宜居的地方。

除了生活环境之外，教育也是不少家长置业客的一大考虑。塞浦路斯精英房地产公司副总经理车丽最近把外甥女和儿子都接到利马索尔的国际学校读书，对两地教育费用了如指掌的她告诉记者，她儿子以前在北京一个私立幼儿园上课，学费是一年15万元；在塞浦路斯上以英语授课的私立学校，一年学费5000欧元，折合人民币4万元出头。若是孩子能够说希腊语，获得永久居留的家庭子女在公立学校读书全免费。车丽直呼：“这比在北京一年15万元人民币便宜多了。小学时孩子要学英语、希腊语，中学则要学法语、德语，进入大学前已经会四门语言就值回票价了，更不用说到时可以连读英国剑桥，享受低廉的学费。”

南欧5国购房税费一览

葡萄牙：在葡萄牙买房，需要缴纳6.5%的房屋交易税以及0.8%的印花税，此外，还需要缴纳城市建设管理费：两房以下单位缴纳1200欧元，三房以上缴纳1500欧元。所持有的物业产生租金收益，就要每年按租金收入28%缴纳增值税。持有期每年缴交0.4%~0.8%的房产税。

西班牙：在西班牙买房，买一手楼需缴纳10%的交易税，买二手楼则需缴纳7%的交易税。此外，房屋登记费按总房价1%缴纳。出租房的收益需要申报，并按当地的分税制度纳税，但需要指出的是，若房屋是租给35岁以下的年轻人，则无需申报及纳税。持有期每年缴交房产税0.3%~0.4%的房产税，另外因持有不动产而按不同估值以0.2%~2.5%的税率缴交财富税。

意大利：购房时需交3%~4%的交易税，持有期每年交0.4%~0.7%的房产税。不过房产税受到意大利民众的强烈反对，政府已决定从2014年起彻底废除房产税。

希腊：希腊房产税费较多，购买时需交11%的房产税，加上增值税等税种，总税费可达总价的20%~30%。但由于目前希腊处于欧债危机之中，部分开发商推出一口价政策，买家只需付总价，税费由开发商承担，无形中可减少房产税费支出。以后每年缴交的房产税税率为0.1%，200平方米以下且价值30万欧元以下的自住房免税。

塞浦路斯：购房需要交18%的增值税，但购买30万欧元以上的房屋，可以获得13%的退税额，即实际只需支付5%的增值税。持有期每年缴交的房产税按房屋价值来收，43万欧元以下0.25%；43万~85万欧元为0.35%；85万欧元以上为0.4%。

欧洲购房热之风险

置业提醒一：

买楼投资不一定只赚不亏

从投资的角度看，不少前往欧洲小国置业的买家会考虑买出租型或度假型的物业，但投资者要考虑的一点是，购出租类型的房产要有租不出去的心理准备。景鸿移民董事长关景鸿指出，尽管经济不好令欧洲年轻人都选择租房，但内地投资者普遍喜欢买市中心的高档住宅，这样的好房当地人有没有能力租，就是个问题。

至于买省心省事的度假型物业，也需要警惕。记者发现，买入这些物业时其实你已经花了大价钱，同样一套面积相等的物业，在里斯本你可能只要50万左右的欧元，但在度假村你要花70多万欧元。这就等于是预先把租金收了再逐月发还给你。但它的优势在于回报稳定、且不用自己找租客，物业管理素质高，就看你怎么选了。

在这里，还特别需要强调的是，如果你以为在欧洲买房能像在中国一样稳赚不赔的话就大错特错了，去买房只是为了买身份，若想等房产将来套现增值，那奉劝你最好还是别去了。这些欧洲小国之所以愿意敞开国门吸引外国人前来置业居住，最主要的目的其实也就是为了救楼市。

置业提醒二：

买房需留意当地的税收政策

在欧洲小国买房一定要聘请律师，这是我们在采访中最常听到的善意提醒。葡萄牙botelhoadvogados律师事务所的律师Joao Botelho对记者特别强调，中国人前往葡萄牙置业，一定要聘请独立的律师去协助办理房屋买卖的相关手续，只有这样，才能确定原房屋的拥有者是不是真正的产权者，并可帮助核查原业主的产权是否有债权债务上的纠纷。

此外，有律师还提醒道：在欧洲买楼或放租，还应该留意当地的税收政策。例如在希腊买房就需一次性缴纳约房价10%的税款，此外，希腊政府为应付债务危机而新设的“紧急房产税”固定， 拥有10万欧元以上房产的人，将被征收相当于房产价值0.1%至0.2%的特别房产税。在葡萄牙，只要有所盈利，就要缴纳28%的增值税。

置业提醒三：

提防中介为赚钱报高价

对人生地不熟的国人而言，跟随中介公司前往当地看楼显然是必备的程序之一。但有中介人士就提醒，就算看到价格合适的单位，买家也不必匆忙，不妨再多看看，或者多找1~2家中介公司， 透过他们的介绍对物业进行价格、品质的比较。对比价格时，不能只关心总价，也应留意其单价，有些国家如葡萄牙的住宅是按实用面积计算的，这点也要切记，以免买到贵价楼。有专家就透露，在国外买房需要提防中介有时候开出的房价水分会很高，而且也别以为当地的华人中介就不会欺骗来自祖国的同胞。有买家就曾遇到一套房子两间中介的报价价差达14%的例子。所以，买房前，一定要谨慎比价。

置业提醒四：

提防语言障碍影响生活

客观而言，欧洲小国的移民门槛易入，但这是否是一条康庄大道？从事移民行业20多年的景鸿移民董事长关景鸿就认为，买房移民切忌盲目跟风，可能面临语言不通、买房被套等诸多问题。

记者在采访中发现，不同于美加等传统移民国，无论是葡萄牙、西班牙语还是意大利语都比较难学，这让孩子接受教育有一定的难度。举例而言，若在意大利生活，尽管可享受当地的公办教育，但对语言方面却有要求。获得了长期居留可以申请当地的公办学校，但当地的学校是使用意大利语教学，意大利公办幼儿园还有优先照顾贫困家庭孩子的政策，但一些孩子因语言问题难以适应，所以大部分人都是选择私立学校，因为私立学校可以使用英文教学。语言不通还可能令新移民在当地融入社会有一定困难，亦很难在当地做生意。

置业提醒五：提防政策有变数

当下，各国的移民政策虽然方兴未艾，葡萄牙外交部首席大使joao maria cabral先生更对记者明确表示，葡萄牙的“黄金居留许可”计划不会因为置业移民数量的不断增多而会出现类似于澳门那样被叫停，并强调这是一个稳定的政策，门槛不会抬高，只会倾向于更有利于客户的方式。

但政策随时有变数之事却也不可不防，像塞浦路斯，其购房落户政策这几年屡经修改， 比如现在只可购买一手新房。

又比如西班牙，如今推行50万欧元可买房移民政策。但之前，西班牙也有非盈利性长期居留方式，两者的区别是，买房移民可工作和经商，而“非盈利性长期居留”并不能工作和经商，且居留者每年必须在西班牙居住满183天。政策上的差异性，也都需要投资者进行详细的比较甄别。