众所周知，近些年来加拿大房价飙涨，根据多伦多地区地产局（TRREB）今年6月的数据显示，6月份GTA市场所有类型房屋的平均价格为$1,075,636元，这一数字相比去年6月份的均价$891,167元，涨幅为20.7%。而在十年前的2011年，GTA的房屋和公寓平均售价是$465,412元。那么房价疯涨至今，我们还能进场接盘吗？今天这期讲座，我们来为大家揭晓答案。
在生育率下降的情况下，加拿大历届政府都依靠移民来推动经济增长，去年的生育率创下历史新低。随着疫情引发老龄加拿大人的提前退休，吸引移民变得更加重要。另外加拿大的目标是高品质移民，他们往往能带来金钱和收入，以购买理想的住房。
新任移民部长Sean Fraser告诉路透社：”加拿大需要移民来创造就业机会，并推动我们的经济复苏。不仅仅是每三个加拿大企业中就有一个是由移民所创立的，而且新移民也在帮助加拿大解决劳动力短缺的问题。”
房价飙升主要是由于低利率和供应短缺所造成，当然在疫情之前，移民是另一个因素。现在随着边境陆续再次开放，更多的新移民会来到加拿大。
展望2022年虎年未来，分析归纳为四个“不变”和一个“不确定”。四个不变是：
- 通胀预期不变。由于数十年全球化浪潮使得全球产业高度融合，也使全球供应链极为脆弱，任何一个供应链节点出现瓶颈，都可能推高终端的物价，加之劳动力市场供应不济以及油价居高不下，更使得通胀有长期化的理由，而近来大宗商品的上涨更是火上浇油。通胀环境下，开发商成本和新房供应的逻辑，总之未来房价受到成本的支撑是毫无疑问的
- 加国移民政策不变。人才人力是国家经济的源动力，中国过去40年的人口红利缔造了伟大的经济奇迹，加拿大作为移民国家深谙此理，长期以来移民人口一直保持增长，去年移民数量更创下历史新高，因此房地产市场具备需求基本面的支持。
- “求大于供”的状况不变。业界普遍认为供应短缺是最根本的矛盾。而所谓限制海外买家，空置税等行政措施一直以来被证明只是政府刷存在感的小浪花一朵朵，根本改变不了“求大于供”的大环境大趋势
- 病毒共存化趋势不变。包括加拿大在内的大部分西方国家包括许多亚洲国家（如新加坡）基本都从心态上放松躺平并接受共存的现实。据此预期，2022年加拿大经济活动将比2021年大幅活跃，这也会对多伦多和加拿大的房地产产生正向的影响
刚才提到的一个“不确定”，主要是说的加息预期和加息效果的不确定，40年来最大的通胀迫使央行频发加息预警，相信加拿大央行会跟随美联储有所行动，但加息是把双刃剑，现在的全球市场是供应和人力的不足，并非需求膨胀，因此加息的幅度和节奏须非常谨慎，不然有极大可能误伤创业和供应而导致“滞涨”—即：经济停滞同时通货膨胀。各国央行主持货币政策的都是聪明人，其实并不愿意加息，只是现在通胀数字太难看，总要做点什么do something罢了。当然，加息对房地产市场并不一定都是坏事，如果房价一味两位数迅速走高，不花点时间来盘整夯实基础的话反而是不健康的，从过去二十年长期走势看，加拿大房价年均扣除通胀的健康涨幅应在6%左右。
房价的飙升激起通货膨胀，达到18年来的最高点。经济学家说，政府缓解住房成本的计划需要时间来落实，一些措施可能会进一步加强需求。
“这是一个难题。”Capital Economics的加拿大高级经济学家Stephen Brown在谈到移民对住房成本的影响时说。
同时Brown说，加拿大正在进行的各项建设和对劳动力的需求，证明我们需要更多的移民。加拿大已经达到了一个临界点，如果没有移民，劳动力就不会有任何增长。
官方数据显示，今年加拿大的职位空缺已经翻了一番。加拿大制造商和出口商协会要求政府在2030年前将经济类移民的目标提高一倍，因为制造业存在工人短缺。
自2015年11月杜鲁多上台以来，基准房价上涨了77.2%。他的政府计划向议会提交一个住房方案，包括为最大的城市提供40亿加元（32亿美元）的基金，以加快住房计划。
根据加拿大统计局的数据，移民倾向于在大型城市中心购房，如大多伦多和温哥华，那里的房价目前超过112万加元。房地产经纪人的数据显示，在全国范围内，房屋的均价是762,500加元（600,299美元）。根据Zillow的数据，美国的房屋均价为312,728美元。
虽然路透社调查的分析师认为加拿大房价在2022年上涨将趋缓，但仍将上涨5.0%，人们将更难负担。
政府基金的目的是在2024-25年之前修建10万套新的”中产阶级”住宅，资金将投放到那些能够加快发展建设的城市。
房地产经纪人Jodi Gilmour说，在疫情之前，皮尔区每年会有大约45,000名新移民迁入，但在疫情期间由于边境关闭而停止。
她说：”现在很多买家因为担心2022年利率上升，以及更多新移民买房安家。所以都在加快脚步购买房产。”
- 加拿大房价疯涨的导火索
众所周知，加拿大房地产遵循的是市场经济，什么是市场经济？简单来说，它就是千千万万的买家和卖家能够自由进行交易，并且成交的价格是市场经济中那只无形之手，而不是政府来决定的。这只无形之手是遵循了供给与需求的关系来决定最终成交的价格。我们拿房地产举例，如果房子供大于求，房价就会跌，反之亦然。近些年加拿大房价的疯涨很大程度上就是因为购房的需求高于了房屋的供给。为什么购房的需求会高于房屋的供给呢？这要从加拿大政府的基本国策说起。
众所周知，加拿大与我们之前讲座中提到的日本和中国不同，日本和中国基本不接受移民，而一直以来，加拿大把移民政策奉行为基本国策之一，为什么加拿大需要大量的移民呢？因为加拿大地大物博，文化包容，有能力容纳更多不同族裔的人群，但是本地的生育率在逐年下降。在1860年时，当时一个家庭会有近6个孩子，到了如今，加拿大的生育率已经下降到了1.47。生育率的下降主要是由于现代社会压力大，许多家庭，尤其是中产家庭，觉得抚养小孩成本高，所以不愿多生小孩。因此，再加上时间的推移，人口老龄化越来越严重。那政府想要发展经济，大部分人如果都退休了，谁去工作？谁又去支撑加拿大的经济呢？
因此，唯一能解决加拿大经济发展困境的方法就是大量接受高质量的新移民。
众所周知，近些年来加拿大平均每年都会接受20万左右的新移民，房屋对他们来说一定是刚需，于是这大大增加了房屋的需求，并且随着时间的推移，新移民的孩子们也逐渐成年，他们同样也有购房的需求，因此，房屋近些年来，一直处于需求大于供给的情况，所以我们看到了如今房价连年上涨。到了去年，由于疫情的原因，政府封闭了边境，致使新移民无法登陆加拿大，新移民无法过来自然对加拿大经济发展有着重大的不利因素，于是政府大量印钱救市，导致房价水涨船高。随着今年疫情的改善，政府推出了史无前例的三年百万移民计划，这个计划简单来说，在2021至2023这三年里，将每年接受41万的新移民。
关注加拿大的朋友可能会发现，在过去的十年间，加拿大的移民留学政策一直在发生重大的变化，主要体现在投资移民越来越难，而留学却在不断放宽。加拿大正在逐渐从有钱人的移民目的地，转变成高性价比的留学目的地。就这样，大量的移民涌入加拿大势必会进一步增加房屋的需求并且将再次推高房价。房价连年上涨自然会吸引到国内的那些投机者，由于去年政府大量印钞，老百姓手里一下子就多出了很多闲钱，这些钱去了哪？自然是去了投资回报高的房地产市场中去了，所以我们看到了近年来房价飞涨的现象。
我们在上期中国房地产讲座中提到，千禧年间，由于中国加入了WTO，中国国民财富爆炸式增长，当中国国内的房地产不再能满足得了投机者的胃口时，他们将目光投到了海外，还是那句话，资本是逐利的，加拿大房市的火热自然是吸引到了众多的海外买家，其中绝大部分是来自中国的买家，因为当时中国人太有钱了。由于以中国买家为主海外买家的大量炒作，到了2017年间，被炒作的多伦多房价平均增长了高达30%之多。
- 加拿大房地产泡沫有多大
加拿大房地产泡沫有多大这个问题我们可以先从其GDP占比中得出结论，截至6月份，加拿大GDP达到了1.86兆（trillion）加币，其中房地产作为龙头行业，占比14%。这个比重大家可能不太熟悉。早在去年2020年第四季度，加拿大住房占GDP的份额为9.3%，2019年占比7.5%，11年前，也就是2010年仅为6.6%，也就是仅仅过了十一年的时间，加拿大行业GDP占比出现了重大变化，加拿大的经济开始越来越依赖于房地产行业。根据BMO的数据，在美国，住房占GDP的4.6%，美国在房地产繁荣巅峰时期的水平仅为6.7%。我们在前两期讲座中再三和大家提到，如果一个国家的经济增长过分的依赖于房地产行业，大量的资金会脱实入虚，这是不健康的，因为在没有实体经济支撑的情况下，房地产行业的泡沫迟早会破灭。所以我们不但看到加拿大房地产GDP占比上去了一倍之多，同时房价涨幅更是远超世界上任何其他发达市场，并催生了一个新的经济术语来描述市场：“住房通胀”（shelter inflation）。
房价涨的那么凶，那加拿大人买得起房吗？我们依旧拿数据说话，正如上图所示，自 1970 年代以来的几十年中，加拿大和美国的可支配收入和房价一直保持着相当相似的速度，并且一直保持同步。然而，到了 2000 年代后期，虽然美国和加拿大都是低利率，但两个国家却走出迥然不同的曲线。加拿大和美国两个市场是在 2008-09 年之后出现分歧，众所周知，08年的次贷危机影响了世界各国，当时美国遭受了严重的股市和房地产崩盘，所以之后在美国，投资者不认为住房是一种安全资产，于是没有人再去试图炒作美国房地产市场。而08年加拿大房地产市场并没有受到次贷危机的危机，依旧安然无恙，于是，加拿大代表房价的红线在此时完全偏离了收入，连次贷危机都影响不了加拿大房地产，还有什么可以？所以很多加拿大投资者将住房看做是牢不可破的长期投资，他们坚信房价只会涨不会跌。因此，我们从数据中可以看出至今为止，美国的可支配收入和房价依旧保持着相同的增速增长，而在加拿大，房价远远甩开可支配收入好几倍了，根据BMO统计, 加拿大经过购买力和汇率调整后的住房成本要比美国高出46%，这些数据意味着有更多的加拿大人开始买不起房，这同时也意味着但凡加拿大央行提高了利率，将会有一大批炒房者因为支付不起房贷而违约并抛售房产，那时房地产市场很可能因为供大于求导致加拿大房地产开始奔溃。因此我们可以看出，从2008年起，加拿大房地产市场的泡沫不断增大，不过好在每年有20万的新移民登陆加拿大，这些新移民购房的刚需一定程度上消化掉了房市中的泡沫，所以虽然泡沫看似很大，不过对比中国与80年代的日本房地产市场来说，加拿大的房地产市场泡沫其实并没有我们想象中的那么大。
- 明年还能买房吗
由于加拿大目前低利率，家庭负债比高起等等因素，OSFI加拿大银监会在今年6月，出台了最新的贷款收紧措施B20 Guideline，他宣布从6月1日起，收紧房贷压力测试，首付比例不高于20%（主要是千禧一代）的房贷利率将提高至5.25%，由此来拉高房贷申请门槛。这对于许多潜在购房者他们想要获得房贷的难度进一步加大了，但贷款压力测试的出台正是为了更好的保护加拿大的房地产行业。不但如此，拟从2022年开始，对非居民和非国民的闲置房产开征1%的空置税，试图去打击那些海外的投机客。政府这一系列的政策试图告诉我们，政府不鼓励我们把资金投入房地产进行炒作，原因很简单，房价的飙升会导致加拿大对外的移民国策无法顺利进行，同时对内，尤其是对那些中产阶级而言，生活压力进一步加大 ，更加不愿意多生小孩。那么，这样所带来的连锁反应就是，加拿大的老龄化等社会问题进一步恶化，一向以高福利著称的加拿大还能否继续保持殊荣，国民的养老问题谁来保障？加拿大政府会让这样的现象发生吗？不会的，政府会尽力规避这样的风险发生。
这是政府网站上告诉我们的，房地产就是一个保值工具，而事实上也是这样，在北美，我们没有看到哪一个富豪是靠房地产登上富豪榜的。
最后我们说回来，明年还能买房吗？如果你买房的目的是要自住，那肯定是要买的，但如果你买房的目的仅仅是为了炒作，你将会承担非常大的风险。我们想要赚钱，一定要顺着国家政策去做一系列的动作，不然很容易亏损，我们拿中国举例，2000年那会儿，中国中央政府是大力支持房地产市场，因此但凡与房地产市场挂钩的行业，一个个都赚得盆满钵满，如今，政府打压房地产市场，就连广州恒大这样的龙头企业都很有可能撑不过寒冬。我们加拿大同样也是，我们可以明显的看出，加拿大政府是不鼓励大家把钱投入房地产市场进行炒作的。
所以，既然这样，我们就要顺势而为，顺哪个势，就是政府所造的势，政府说房地产是保值工具，我们就不要把它当作投机工具 ，要把自己的利益与政府的利益捆绑在一起，才能够与政府一起共赢。这也是市场经济所要告诉我们的，顺应市场经济的规律，你就能够得到成功的助力